الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري: ما الأفضل لك؟

الحصول على قرضٍ من البنك لشراء منزلٍ أو سيَّارةٍ أو الدُّخول في مشروعٍ خاصٍّ، هو من التَّحدّيات الخطيرة، كما أنّهُ قد لا يكون أمراً سهلاً في الكثير من الأحيان، وهنا يأتي كلُّ من التمويل العقاري والرهن العقاري ليكونا من الحلولِ التي يلجأ إليها الكثيرون للحصول على القرض اللَّازم وفقاً للهدف منه، ولكن بعضُ الأشخاص يختلطُ عليهم الأمر للغاية بين المفهومين وآثارهما القانونيَّة وحتَّى فوائدهما وسلبيَّاتهما سواء على المُقتّرِض نفسهُ أو على البنك.

فما هو التمويل العقاري وما الرهن العقاري وأهمُّ مميّزات وشروط كلٍّ منهما؟ وكيف تختار الأفضل لك بين الطَّريقتين للحصول على الأموال التي ترغبُ بها؟ كلُّ هذا وأكثر سنتعرَّف عليه في الأسطر المُقبلة.

ما هو التمويل العقاري؟

التمويل العقاري هو نوعٌ من القروض التي تُستخدَم لشراء أو صيانة منزلٍ أو قطعةٍ من الأرض أو أيّ نوعٍ من العقارات التّجاريَّة أو السَّكنيّة، بحيث يكون العقار نفسه هو الضَّمان لتأمين قدرة المُقترض على تسديد الأموال مع الفائدة المتَّفق عليها، ويكون السَّداد عادةً على دفعاتٍ مُنتظمةٍ، وتختلفُ قيمةُ هذه الأقساط ومدَّتها فقد تكون شهريَّةً أو ربع سنويَّةٍ، وقد تكون لمدَّة 3 سنواتٍ أو 10 وفي بعض البلاد تصل إلى 40 سنةً، ولا يُصبح العقار ملكاً خالصاً للمقترض إلَّا بعد سداد كلِّ الدَّفعات مع الفائدة. ^[1]  

تعريف الرهن العقاري

الرهن العقاري هو قرضٌ ماليٌّ من البنك يحصلُ عليه الشَّخص بضمان عقارٍ يمتلكه فعليّاً، سواء كان هذا العقار منزلاً أو قطعةَ أرضٍ أو غيرها، فيطلب الشَّخص قرضاً من البنك بضمان منزلهِ أو أيّ عقارٍ يمتلكهُ للحصول على سيولةً يفعل بها ما يشاء، سواء للعلاج أو السَّفر أو الدُّخول في مشروعٍ خاصٍّ أو شراء عقارٍ آخر وغيرها، وهنا يُحدِّد البنك القيمة السُّوقيَّة للعقار وهل تُغطّي قيمته المبلغ المطلوب كقرضٍ أم لا، وبعد التَّأكُّد من ملكيَّة المقترض للعقار محلَّ الرَّهن يُصبح خاضعاً للبنك ولا يحقُّ لصاحبه أو ورثته التَّصرُّف به، إلَّا بعد تسديد قيمة الرَّهن كاملةً، وتكون الأقساط والرَّهن أيضاً على سنواتٍ من 5 إلى 20 أو 30 سنةً. ^[2]  

الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري

كلٌّ من الرهن العقاري والتمويل العقاري من أنواع القروض، ولكنَّ نسبة المخاطرة مختلفةٌ قليلاً في كلٍّ منهما، كما أنَّ الفوائدَ والشُّروط مختلفةٌ إلى حدٍّ ما:

المميزات

قبل اتّخاذ قرارٍ بشأن الاختيار بين كلٍّ من التمويل أو الرهن العقاري يُمكنك الاطِّلاع على مميِّزات كلٍّ منهما: ^[3]  

مزايا التمويل العقاري

• يُمكن بالتمويل العقاري شراء أو بناء عقاراتٍ دون وجود ممتلكاتٍ سابقةٍ أو تعريضها للخطر.
• شروطُهُ مرنةٌ وفقاً لاحتياجات طالب القرض.
• يكون محدَّداً لهدفٍ واضحٍ لا ينبغي تغييره.

مميزات الرهن العقاري

• مُتعدِّد الأغراض، وليس فقط لشراء عقاراتٍ، بل يُمكن الاستفادة منه لأيّ نشاطٍ آخر.
• ملائمٌ تماماً لمن يملك عقاراتٍ ولا يرغب في بيعِها، ولكن يريد سيولةً سريعةً أو على عدَّة سنواتٍ.
• لا يشمل في الكثير من الأحيان كلَّ قيمة العقار، بل جزءاً منه فقط.

الشروط

تختلفُ شروط كلٍّ من التمويل والرهن العقاري إلى حدٍّ ما عن بعضهم البعض، وتختلفُ الشروط أيضاً بين بلد آخر؛ بل أحياناً بين البنوك ومؤسَّسات الإقراض المختلفة في البلد نفسها؛ لذا يجبُ أن تستعينَ بمحامٍ في البلد الذي تعيش فيه ليخبرك عن شروط التمويل أو الرهن في تلك البلد، أو عند اختيار بنكٍ معيَّنٍ تتحرَّى بدقَّةٍ عن شروط كلٍّ منهما حتَّى لا تجد نفسك متورِّطاً في أعباءٍ ماليَّةٍ لا قِبَلَ لك بها، ولكن في العموم هناك شروطُ لا يمكن أن يتمَّ من دونها كلٌّ من التمويل والرهن العقاري، وتتمثَّل في:

شروط التمويل العقاري

• يقع في نطاق العقارات فقط، أي في بنائها أو شرائها وبيعها أو إصلاحها.
• يُمارس بين أشخاص معنوية وعامّة.
• لا بدَّ من تحديد القيمة النّهائيَّة للتَّمويل فلا تتغيَّر بسعر السُّوق.

شروط الرهن العقاري

• المواطنة، فمعظم البلاد تشترطُ أو يكون طالب الرَّهن العقاريّ مواطناً وليس أجنبيّاً ما لم يمنع القانون ذلك.
• سنُّ الرُّشد، فلا يمكن رهن عقارٍ مملوكٍ لشخصٍ لم يبلغ 21 عاماً.
• حالة العقار، بحيث يكون ممَّا يمكن بيعه أو رهنه أو التَّصرُّف فيه، وتكون ملكيَّتُهُ مضمونةً بالعقود الموثَّقة لطالب القرض.
• قيمة الرَّهن، يجب تحديد قيمة الرَّهن وفقاً للمبلغ المُسجّل في العقد وليس وفقاً لقيمة العقار نفسهُ، فقد يرتفع ثمنهُ أو يقلُّ وفقاً للظُّروف الاقتصاديَّة.
• الحفاظ على العقار، فعلى كلٍّ من جهة التَّمويل وصاحب العقار الالتزام التَّامّ بالحفاظ على العقار بحالةٍ جيّدةٍ وعدم التَّصرُّف به حتَّى انتهاء مدَّة الرهن المكتوبة في العقد سواء بسداد الرَّهن وإعادته لصاحبه، أو بتخلُّفه عن السَّداد وتصرُّف البنك به بالبيع أو الإيجار للحصول على قيمة القرض.

شاهد أيضاً: Overwrite.AI: الذّكاء الاصطناعي يُعيد تشكيل عالم العقارات

الأنواع

هناك أنواعٌ مختلفةٌ لكلٍّ من التمويل العقاري والرهن العقاري وفقاً لاحتياجات العميل وطبيعة السُّوق وقوَّة الاقتصاد، وهنا قبل اختيار النَّوع عليك التّعرُّف جيّداً على إمكاناتك مع محاولة افتراض أسوأ التوقعات السوقية والتَّعامل وفقاً لها:

أنواع التمويل العقاري

• التَّمويل لشراء العقارات السَّكنيَّة أو التِّجاريَّة.
• التَّمويل لصيانة وتحسين وترميم عقارٍ.
• التَّمويل لبناء عقارٍ.
• التَّمويل لشراء قطعة أرضٍ للزِّراعة أو البناء.
• التَّمويل لإعادة التَّمويل في حال الرَّغبة باستبدال قرضٍ عقاريٍّ بآخر بشروطٍ أفضل أو فترة سدادٍ أطول.
• التمَّويل الجسريُّ ويكون قصير المدى للغاية، ويهدف لسدِّ فجوةٍ تمويليَّةٍ عاجلةٍ قبل الحصول على سيولةٍ كافيةٍ ويستخدم في الصَّفقات العاجلة.

أنواع الرهن العقاري

• الرهن العقاري ذو السِّعر الثَّابت، فتظلُّ الفائدة ثابتةً طوال مدَّة القرض سواء 5 أو 10 أو 20 سنةً أو أكثر، وتظلّ الدَّفعات المتَّفق عليها ثابتةً أيضاً مهما تغيَّرت الظُّروف الاقتصاديَّة، وهو الرهن العقاري التقليدي والأكثر شيوعاً.
• الرهن العقاري بالسِّعر القابل للتَّعديل، وتكون الفائدة ثابتةً في السَّنوات الأولى أو الدَّفعات الأولى من العقد ثم يمكن أن تزيد وفقاً لمعدَّل الفائدة السُّوقيَّة؛ لذا يمكن أن يرتفع السِّعر كثيراً على المدى البعيد.
• الرَّهن العقاريُّ ذو الحدّ الأقصى، وهنا تُحدَّد أسعار الفائدة في البداية وفقاً للسَّائد في السُّوق مع إمكانيَّة رفعها في السَّنوات المقبلة، ولكن بحدٍّ أقصى لا تزيد عنه مهما تغيَّرت الظُّروف الاقتصاديَّة، وهو الأمر الملائم للمطوّرين العقاريّين.

الخصائص

لكلٍّ من التمويل العقاري والرهن العقاري خصائصُ قانونيّةٌ تميِّزه عن الآخر: ^[4]  

خصائص التمويل العقاري

• هو عقدٌ ائتمانيٌّ بحتٌ.
• هو عقدٌ فوريٌّ، ولكن بتنفيذٍ متتابعٍ.
• هو عقدُ استهلاكٍ في حالة جاء للسَّكن وليس لغرضٍ تجاريٍّ.
• يُعَدُّ من عقود الإذعان التي ليس من حقِّ طالب التَّمويل مناقشة شروطه فيقبلها جميعاً أو يرفضها جميعاً.

خصائص الرهن العقاري

• هو حقٌّ عينيٌّ عقاريٌّ، فلا يشمل عادةً الممتلكات الدَّاخليَّة ما لم ينصَّ العقدُ على خلاف هذا.
• لا يمكن تجزئة العقار محلّ الرَّهن وفقاً لقيمة العقد، حتَّى إذا كان القرض أقلَّ من قيمته، فيقع بأكمله في سلطة صاحب الدَّيْن حتَّى سداد القرض.
• لا يُمكن نقل الحيازة للدَّائن، إلَّا بعد انتهاء فترة الرَّهن أو التَّخلُّف عن عددٍ معيَّنٍ من الأقساط وفقاً لما ورد في العقد.
• يمتلك الدَّائن العقار مؤقَّتاً بموجب سندٍ عامٍّ وليس عقد بيع أو توكيل.

الفوائد والأهميَّة

كلٌّ من التمويل والرهن العقاري يتمتَّع بفوائد وأهمّيَّةٍ مختلفةٍ للمقترض أو لاقتصاد الدَّولة، ومن أهمّ الفوائد لكلٍّ منهما:

فوائد التمويل العقاري

• حلُّ أزمة السَّكن لدى الطبقات متوسطة الدَّخل، فيمكنهم شراء منازلَ محترمةٍ بأقساطٍ ملائمةٍ على سنواتٍ، بدلاً من توفير ثمنها فوراً، وهو الأمر الصَّعب على فئةٍ ضخمةٍ من السُّكَّان عموماً وفي الوطن العربيّ خصوصاً.
• تنشيط حركة بيع وشراء وإصلاح العقارات، وبالتَّالي المساهمة في اقتصاد الدَّولة.
• خلق فرص عملٍ مستدامة في المجال العقاريّ.
• زيادة التَّدفُّق النَّقديّ.
• حفظ أموال الطَّبقة المتوسّطة في عقارٍ وزيادتها.

فوائد الرَّهن العقاريِّ

• الاستفادة من الممتلكات العقاريّة في أنشطةٍ متنوّعةٍ.
• عدم الخضوع لشروط التَّمويل العقاريّ المعقَّدة.
• تجنُّب التَّكاليف القانونيَّة الموجودة في حالة التَّمويل العقاريّ.

المشاكل

مثلُ أيَّةِ صفقاتٍ أو عقودٍ ماليَّةٍ، فإنَّ كلاً من التمويل والرهن العقاري يدخلان ضمن الاتفاقات بين طرفين أو أكثر، وقد تترتَّب مشكلاتٌ على أيٍّ منهما إذا لم يكن الاختيار ملائماً بالفعل أو وقعت أيُّ تغيراتٍ اقتصاديَّةٍ عنيفةٍ خلال سنوات سداد القرض، ومن هذه المشكلات:

مشاكل التمويل العقاري

• لا يكون السَّكن مُلكاً لصاحبه فعلياً، إلَّا بعد سداد كلّ الأقساط.
• الفوائد قد تكون مرتفعةً في الكثير من الأحيان خصوصاً إذا كانت متغيِّرةً.
• شروط التمويل العقاري معقَّدةٌ في أغلب القوانين ولا يحقّ لصاحب القرض مناقشتها.
• قد يتطلَّب الأمر دفع مبلغٍ تأمينيٍّ أو توفير ضماناتٍ أخرى.

مشاكل الرهن العقاري

• قد يتعرَّض العقار للبيع بأرخص من ثمنه لمجرّد تسديد القرض حتَّى إذا كانت قيمته أكبر.
• هناك بعض عقود الرَّهن تمتد لبقيَّة الممتلكات، ممَّا يُهدّد صاحب القرض بالإفلاس.
• يُمكن تقييم قيمة العقار بأقلّ أو أعلى من سعره.
• يبدو القرض على الورق أكبر ممَّا هو فعليّاً، إذ لا يحصل المقترض على ثمن العقار كاملاً في القرض.

شاهد أيضاً: استراتيجيات التمويل المثلى للمشروعات الريادية

أيُّهما أفضل الحصول على تمويل عقاري أو رهن عقاري؟

لا يجيب عن هذا السُّؤال إلَّا صاحب القرض نفسُهُ وبعد استشارة محامٍ متخصِّصٍ في العقارات ومُطَّلعٌ على طبيعتها في البلد الذي تعيش فيه، فتشرحُ له بالضَّبط هدفكَ من الحصول على التَّمويل ليحدّد لك أفضل الخيارات وفقاً لظروفك الحاليَّة أو وفقاً للتَّوقُّعات المستقبليَّة على المدى القريب أو البعيد ومستوى الدَّخل، وهل تتوفَّر أرصدةٌ بنكيَّةٌ قادرةٌ على دعمك ولو جزئيّاً في حالة صعوبة السَّداد، بحيث لا تخسر قيمة العقار المرهون أو الذي ترغبُ في شرائه بالفعل، وتحصل على تمويلٍ بسببه.